Beweislast bei Entfall von Vermieterbedarf

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.03.2017 (Az. VIII ZR 44/16) zum zweiten Mal zu einem von uns begleiteten Sachverhalt eines Mitglieds Stellung genommen.

Der beklagte Vermieter hatte dem klagenden Mieter die Kündigung erklärt, um die freiwerdende Wohnung dem neu einzustellenden Hausmeister zur Verfügung stellen zu können. Der Mieter widersprach der Kündigung. Im damaligen Räumungsprozess einigten sich die Parteien vergleichsweise dahingehend, dass der Mieter innerhalb von spätestens sechs Monaten die Wohnung räumen werde.

Nach dem Auszug des Mieters realisierte sich der Bedarf des Vermieters allerdings unerwartet nicht, da der Hausmeister aus Gesundheitsgründen seine Arbeit nicht aufnehmen konnte und daher auch die Übergabe der angedachten Wohnung an ihn nicht stattfinden konnte. Der Vermieter überließ die Wohnung an eine Familie. Der Mieter begehrte darauf als Schadensersatz wegen seiner Auffassung nach nur vorgetäuschten Bedarfs die Umzugskosten sowie die Mehrkosten der höheren Miete seiner neuen Wohnung.

Das Landgericht vertrat die Auffassung, durch den Räumungsvergleich sei ein endgültiger Schlussstrich unter das Mietverhältnis der Klageparteien gezogen worden. Dem Mieter sei es daher verwehrt, im Nachhinein Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs geltend zu machen. 

Der Bundesgerichtshof hatte diese Entscheidung bereits mit Urteil vom 10.06.2015 (Az. VIII ZR 99/14) aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen. Das Landgericht gab nun wiederum dem Vermieter Recht. Dieser habe plausibel vorgetragen, dass der Hausmeister ihn erst unmittelbar nach dem Auszug des klagenden Mieters über seine krankheitsbedingte Nichtinanspruchnahme der Wohnung informiert habe.

Der Mieter verfolgte sein Schadensersatzbegehren mit wiederholter Revision beim Bundesgerichtshof weiter. Das Urteil des Landgerichts wurde erneut aufgehoben und die Sache wieder dorthin zurückverwiesen.

Der Bundesgerichtshof führt jetzt aus, dass in Fällen, in denen ein Vermieter seinen zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf an der Wohnung nach dem Auszug des Mieters nicht realisiere, die vollständige und sorgfältige Würdigung des Prozessstoffes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme besonders wichtig erscheine. Dem Vermieter komme eine sekundäre Beweislast dahingehend zu, substantiiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Das Gericht meint, es wäre zu erwarten gewesen, dass der Vermieter sich mit dem neuen Hausmeister jedenfalls nach Abschluss des Räumungsvergleichs zeitnah über den voraussichtlichen Mietbeginn und die Miethöhe verständigen werde. Komme der Vermieter seiner sekundären  Darlegungslast in diesem Fall nicht nach, sei der vermeintlich vorgetäuschte Bedarf als unstreitig zu behandeln.